연구성과
연구보고서
최근 건설투자 부진의 장단기 요인 분석
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국문초록
- 최근 건설투자는 부진한 흐름을 보이고 있으며, 특히 주거용 건설투자의 감소 폭이 크게 나타나고 있다. 본 연구는 최근 건설투자 부진의 요인을 장기 수준요인과 단기⋅중기적 사업환경 요인으로 구분하여 분석한다. 이를 위해 주거용 건설투자를 중심으로 자기회귀분포시차-오차수정모형(ARDL-ECM)을 추정하고, 2021년 4/4분기부터 2026년 1/4분기까지의 하락 국면에 대해 요인별 기여도 분해를 수행하였다. 또한 전체 표본에서 변수군별 평균적 설명력을 점검하기 위해 Shapley R² 분해를 보조적으로 활용하였다.
분석 결과, 주거용 건설투자와 산업생산, 실질주택가격, 공사비 사이에는 장기 수준관계가 존재할 가능성이 있는 것으로 나타났다. 오차수정항은 음의 값으로 추정되어 장기 수준관계에서의 이탈이 일정 부분 조정되는 것으로 나타났다. 다만, 정규화 장기계수의 크기가 크게 추정되고 일부 검정 결과도 제한적이어서, 장기계수는 구조적 탄력성이라기보다 방향성을 확인하는 보조적 정보로 활용하였다.
최근 하락 국면에서 가장 뚜렷하게 식별되는 하방 요인은 기준금리 상승에 따른 금융비용 경로이다. 전체 표본의 요인별 기여도 분해 결과, 기준금리/금융비용 경로는 주거용 건설투자에 통계적으로 뚜렷한 하방 기여를 보였다. 이는 금리 상승이 PF, 브릿지론, 기업대출금리 등 자금조달비용을 높이고, 착공 결정과 사업 추진을 지연시키는 경로로 작용했을 가능성을 시사한다. 다만, 2015년 이후 부분표본에서는 금리 충격의 기여도가 작아지고 통계적 유의성도 약화되어, 금리 효과의 정량적 크기는 표본 설정에 따라 달라질 수 있다.
공사비 상승은 최근 건설투자 부진과 관련된 중요한 비용 요인이나, 본 모형에서 독립적인 단기 하방효과가 안정적으로 식별되지는 않았다. 전체 표본에서는 공사비 단기충격의 점추정이 음의 방향으로 나타났으나 통계적으로 뚜렷하지 않았고, 2015년 이후 표본에서는 양의 방향으로 추정되었다. 이는 공사비가 단기 차분항 하나로 포착되기 어려운 복합적 요인임을 의미한다. 공사비는 직접비용뿐 아니라 총사업비, 분양가, PF 심사, 착공 전환 등과 결합되어 작동하는 것으로 해석된다.
Shapley R² 분해 결과, 전체 표본에서는 산업생산과 기준금리가 주거용 건설투자 변동과 밀접하게 관련된 변수로 나타났다. 그러나 Shapley R² 분해는 전체 표본의 평균적 설명력 배분을 보여주는 보조분석이며, 최근 하락 국면의 직접적인 원인 분해로 해석하기는 어렵다. 특히 최근 국면에서 산업생산은 증가했으므로, 산업생산의 높은 설명기여도는 최근 부진의 원인이라기보다 전체 표본에서의 평균적 공행성을 반영한 것으로 보아야 한다.
이상의 결과는 최근 주거용 건설투자 부진이 장기 주택수요의 급격한 약화보다는 금융비용 상승과 사업환경 악화가 결합된 단기⋅중기적 조정과정에 가깝다는 점을 시사한다. 가구 수 등 구조적 수요요인의 변화는 비교적 완만한 반면, 주거용 건설투자의 감소는 단기간에 크게 나타났기 때문이다.
정책적으로는 주거용 건설투자의 회복을 위해 금융비용 부담 완화와 사업자금 조달 여건의 정상화가 중요하다. 다만 금리 여건 개선만으로 투자가 자동적으로 회복되기는 어렵다. 실제 착공과 투자는 공사비 수준, 미분양 부담, 주택가격 전망, PF 심사, 인허가 및 착공 전환 과정의 병목에 함께 영향을 받는다. 따라서 정책 대응은 총량적 부양에 그치기보다 금융비용, 직접비용, 시장위험, 착공 전환 제약을 함께 점검하는 방향으로 추진될 필요가 있다.